租售同權(quán)，除了學(xué)區(qū)房，還應(yīng)該有更多的權(quán)利，甚至將帶來房地產(chǎn)下半場的巨大變革。世聯(lián)行董事長陳勁松先生從更高更全面的角度為我們分析了租售同權(quán)的偉大意義。
大家都在講租售同權(quán)，那租售同權(quán)到底意味著什么?要先弄清楚這幾個問題：
第一，什么是租售同權(quán)？租和售怎么就同權(quán)了？這個概念本身意味著什么？盡管現(xiàn)在還不太清晰，但我們在理論上探討一下是有必要的。
第二，都說租售同權(quán)堪比98年房改，有偉大的意義，到底它的意義在哪里？
第三，租售同權(quán)的商機(jī)在哪里？
一、什么是租售同權(quán)？
有人說2017年租售同權(quán)堪比98年住房制度改革，憑什么？我覺得要先搞清楚什么是租售同權(quán)。
首先，什么叫“售”的權(quán)利？把售的權(quán)利搞清楚了，租才能搞清楚，租跟它同。售是什么？Property Right，就是它的產(chǎn)權(quán)，售是物業(yè)的所有權(quán)。
物業(yè)的所有權(quán)意味著什么？都有什么權(quán)利？房地產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)力是“一束權(quán)利”，就是一個權(quán)利束，房地產(chǎn)因為這個權(quán)利束的意義誕生了價值。
1、“售”的三個重大權(quán)利
第一項是擁有產(chǎn)權(quán)就享有城市公共服務(wù)的權(quán)利。比如說警察、學(xué)校、醫(yī)院等服務(wù)，不能不讓人使用，這個是Property Right當(dāng)然的權(quán)利，享有公共資源和公共服務(wù)的權(quán)利。
第二項是擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可以對這個物業(yè)進(jìn)行抵押、質(zhì)押、出租、改造等，這一系列活動是物業(yè)本身權(quán)利帶來的。
房地產(chǎn)所有權(quán)在過去30年成為了中國房地產(chǎn)所謂的泡沫，因為這個權(quán)利是保障的、清晰的，這個權(quán)利使得房地產(chǎn)成為中國投資最大的一塊。
第三項其實是第二個權(quán)利的部分，叫做物業(yè)的重新改造、重新使用和重新定義。比如說將物業(yè)大改小、商改住，只要不違法，產(chǎn)權(quán)所有人就可以申報，申報部門就得批，不批得有理由，這是物業(yè)的處置權(quán)。
2、“售”的權(quán)利很清晰，但“租”的權(quán)利一直不清晰
因為售的權(quán)利非常清晰，以至于過去30年，在中國就兩大權(quán)利是最明晰的，一是有限公司，二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)。沒有比這個權(quán)力更清晰的描述了——《公司法》和《房地產(chǎn)法》。
凡是權(quán)利一旦界定清晰，就是可以大規(guī)模交換的產(chǎn)品。所以，過去30年中國的有限公司、上司公司、股權(quán)和物業(yè)的房地產(chǎn)價值升值跟這個高度相關(guān)。
但是租的權(quán)利就不清晰。租的權(quán)利到底是什么不清晰？租的權(quán)利往往跟合同相關(guān)，被合同規(guī)定。合同里，法律對租沒太多規(guī)定，也沒提供太多保障。
要轉(zhuǎn)讓一個物業(yè)，那是有明確規(guī)定的；如果是轉(zhuǎn)讓一個租賃產(chǎn)權(quán)的話，就不清楚了，就被原合同規(guī)定了。而原合同里甲方跟乙方的權(quán)利也不對等，也沒太清晰，以至于租賃在中國就不是一個可大規(guī)模擴(kuò)張的業(yè)務(wù)。
但是事實上，租賃的量又很大，產(chǎn)生了巨量的細(xì)碎的合同規(guī)定，而這每個細(xì)碎的合同里都充滿著甲乙雙方的較量和博弈。租賃雖然收了管理費，但對權(quán)利這方面規(guī)定的少，沒把這當(dāng)回事。
什么是收了租賃管理費？就是租賃要交稅。按理說，收了稅應(yīng)該保護(hù)，但對租賃又沒說清楚，就只能遵照原合同，以至于這里面的事情就比較多。比如我檢查過了房間的洗手盆沒有問題，結(jié)果過兩天就壞了，你說修理費誰付呢？
這件事就要根據(jù)合同的具體內(nèi)容了，這就是雙方的較量。一旦出現(xiàn)這種事，這就不是一個大規(guī)模、可拓展、可轉(zhuǎn)讓的、可抵押的生意了。以至于中國的租賃市場雖然規(guī)模很大，但仍是一個權(quán)利、義務(wù)等都不明晰的市場。
廣東一出“租售要同權(quán)”，大家都開始討論學(xué)區(qū)房，那是權(quán)利之一，公共服務(wù)不止學(xué)區(qū)房。我們以為租也可以上好學(xué)校，其實不是，這是跟公共服務(wù)、跟學(xué)校的資源相關(guān)的。所以，雖然你在那個學(xué)區(qū)，也不一定能進(jìn)去，在這點上你跟買的人是一樣的。
其實在很多地方這都不是個事了，用水電煤氣費賬單證明我住在這，就可以上這個學(xué)區(qū)。實際上并不是說學(xué)區(qū)的問題，最重要的是租賃產(chǎn)權(quán)的明晰化，既然售的權(quán)利有三條，那租就得跟它相同，這樣叫租售同權(quán)。
只要租售同權(quán)，就意味著租賃這件事是有保障的，是可以大規(guī)模復(fù)制和有清晰界定的。怎么簽合同，雙方怎么做都好，就算說這合同不對都可以，因為這符合租售同權(quán)基本規(guī)定。一旦這樣，租賃合同同樣也可以質(zhì)押、抵押。
當(dāng)然也可以轉(zhuǎn)讓，因為權(quán)利清晰就可以轉(zhuǎn)讓，這個是租售同權(quán)的本質(zhì)核心。一旦這樣，原先分散的租賃市場需要被整合，一個規(guī)模性的租賃公司才會誕生。
否則就成不了，權(quán)利不保障怎么能成呢？沒《公司法》的時候，你辦公司這事能成嗎？《公司法》就保證了每個人可以辦公司，這樣公司就多了。
3、“租售同權(quán)”里的租賃權(quán)利應(yīng)清晰
第一，享有公共服務(wù)，不應(yīng)該被歧視。當(dāng)享有公共服務(wù)，不被歧視時，也就是租房成為了一個可接受的、有尊嚴(yán)的生活方式了。不管是短租，還是長租，沒有公共服務(wù)，租售同權(quán)就白說了。
第二，享有租賃產(chǎn)權(quán)。租賃產(chǎn)權(quán)應(yīng)該被保護(hù)，而且租賃產(chǎn)權(quán)應(yīng)該跟房屋產(chǎn)權(quán)一樣，享有租賃期限內(nèi)的轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押等權(quán)利。如果沒有這個權(quán)利，大規(guī)模的租賃公司誕生不了。否則，就只是黑二房東，全是私底下的，不被保護(hù)的。
為什么說是黑二房東呢？因為不能透明，他的權(quán)利也說不清楚。這也是為什么黑二房東也很難做大的原因。所謂的租金金融化，因為權(quán)利不保障，也就談不上金融化了。
第三，享有房屋的處置權(quán)。在不違反法律的前提下，對房屋進(jìn)行改造、更新、重新分割、重新裝修等權(quán)利，包括消防報批等，這個權(quán)利非常重要。這個權(quán)利物業(yè)產(chǎn)權(quán)方是有的，因為這個房子是他的。那租賃方有沒有？
這對于集中式、分散式公寓同等重要。假設(shè)是分散式，在小區(qū)公共契約沒有規(guī)定的情況下，就應(yīng)該有這個權(quán)利。比如說N+1的改造權(quán)利，管的嚴(yán)就沒有，管的松就有，關(guān)鍵是群眾不知道。
世聯(lián)紅璞公寓在濟(jì)南就碰到這種情況，小區(qū)居民不讓你開公寓，這個事就非常糟糕，為什么呢？因為權(quán)利不明晰。
在公共權(quán)利沒有清晰的情況下，申報可以批，也可以不批，但是必須得明確誰批誰不批。什么地方說不清楚，什么地方就容易產(chǎn)生腐敗、尋租、私下交易、黑市場，租賃怎么能健康發(fā)展呢？所以租售同權(quán)就是這三個權(quán)利。
二、租售同權(quán)的偉大意義
為什么租售同權(quán)具有偉大的意義？偉大在哪里？如果沒有租售同權(quán)，房子就是所有權(quán)的意思，租賃權(quán)就不是一個可以說的清楚的權(quán)利。這什么意思呢？沒有租售同權(quán)，房子就是為了炒的，不是為了住的，誰都得買房，誰也不能租，租房就有漂泊感，因為權(quán)利不清晰。
1、改變中國人根深蒂固的買房觀念
中國人幾千年對于租賃合同始終不太重視，以至于骨子里就要買房，不買房好像就沒根了。其實是制度決定了人性，哪有說中國人生下來就要買房子的。因為這種租售不同權(quán)使得租賃不是一種有尊嚴(yán)的生活方式。
沒尊嚴(yán)這件事很嚴(yán)重，中國人重視家庭，愛孩子，怎么能老是沒尊嚴(yán)地租房子呢？租房子是一個短期過程。但是我們在國外可以看到，1/2至1/3左右的人都是租房子生活的，他們沒覺得尊嚴(yán)有問題。
舉個例子，世聯(lián)曾有一個董事，他是臺灣人，他在香港就是租房子，從來不買。他說因此錯過了很多房子升值的機(jī)會，他說這個我認(rèn)，但是我沒錯過買騰訊股票的最好時機(jī)，我為什么非得買房子？對房子我是非專業(yè)的人士，房子升值不升值我看不懂，但是騰訊、阿里巴巴的股票我看得懂，它們漲的不比房子少，我有這種選擇，不用非得買房。
他租的是香港半山一個豪華公寓。他說我算了一筆賬，買是每平方呎3萬塊錢。租呢？不到20塊。他說如果你買了這個房子，收租的回報是不合算的，那我為什么不租呢？同樣擁有半山的環(huán)境，為什么不租？我租了之后，其他的錢干別的，回報比這個高多了。
2、改變房價不斷上漲的局面
目前中國幾乎所有城市的租金回報率大概在3%左右或者之下，這是不合理的，為什么還要買？租售不同權(quán)。租售同權(quán)更偉大的意義在于房子是住的，不是炒的，住的人無論是自己擁有，還是租賃，都是同等人格的，都是受法律保護(hù)的，都是被公共服務(wù)平等服務(wù)的。
比如說一個長的租賃期內(nèi)，都有對這個房屋的改造可能性，否則租賃是不夠的，租約夠長就可以改造，這就租售同權(quán)的意義怎么評價都不過分，這是中國房地產(chǎn)后30年最主要的意義。如果沒有租售同權(quán)的概念，接下來30年我們的房地產(chǎn)不好收場，房價還一個勁地往上走，這不是典型的“灰犀?！眴?？
很多人拿著很低的租金回報率，期待著房子上漲，他們寧可房子空著也不租，因為大家都是短期行為，租賃的人也短期，租房的人也短期，這種漂泊感使得房子只能是買的。
3、挖掘非商品房的價值，打開一個巨大的市場
租售同權(quán)，一旦租跟售是同等權(quán)利，你會發(fā)現(xiàn)一個巨大的市場誕生了：那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農(nóng)民房、不適應(yīng)城市發(fā)展的房子的價值就可以得到挖掘了。
中國的城市有一個特別怪的現(xiàn)象，就是房子十來年就拆，號稱舊城改造，原因是什么？它們不值錢，因為它們是農(nóng)民房、廠房，實在是沒商品價值，以至于中國是建筑壽命最短的國家，建筑壽命只有十幾年，這在全球都聞所未聞，因此造成巨大浪費。
但在商業(yè)上又說得合理，房地產(chǎn)公司馬上就交個商品房地價，容積率一提升，房價就漲，干嘛要改造廠房和老的辦公樓？沒價值啊，所有人都打房地產(chǎn)的主意，全民房地產(chǎn)由此形成。
我們看到各類機(jī)構(gòu)和企業(yè)都變成了房地產(chǎn)公司的原因就在于此，我不干房地產(chǎn)就是傻瓜，因為只有拿地賣房我才能掙大錢。但租售同權(quán)使得它們的價值開始發(fā)揮作用，這一部分租也可以租了，但是因為沒有租售同權(quán)明確概念的提出，以至于租也是短期行為，是臨時的，甚至是暗箱操作、臺底操作的。
這跟98年房改一樣，都是激活了一個巨量的市場，這就有了特別偉大的意義。由此，中國人就不是世界上特殊的一類人，非買房不可，不買房丈母娘都不待見，所謂的丈母娘理論就不存在了。
女婿就可以去買阿里巴巴的股票了，人家有這么好的回報，為什么要買房？“中國丈母娘”就是中國的丈母娘太了解中國法律了，這是民眾智慧。跳廣場舞的那幫大媽太了解了，為什么？這東西可以攥在手里，跑不了，別的都說不清楚，但她們對法律、權(quán)利確實深刻地了解了。
三、租售同權(quán)的商機(jī)到底在哪里？
1、“租”的權(quán)利金融化
租售同權(quán)的概念一旦產(chǎn)生，租的權(quán)利金融化就是一個很大的商機(jī)。比如說ABS、REITs、租賃公司的上市等，但是權(quán)利得不到保證，怎么金融化？什么叫金融化？金融化是債務(wù)的買賣。這個債不清晰，那是因為債依附的基礎(chǔ)資產(chǎn)不被保護(hù)。
因為租售同權(quán)，金融化在幾個方面就會開始突破，分析商機(jī)在哪里，就看租賃市場。中國租賃市場全部碎片化、臺底化、租金不透明……全都不清晰，因為說起來更麻煩：地段不同、裝修不同……除了以上所說的，還有供應(yīng)集中租賃的住宅非常少，這就導(dǎo)致集中式公寓少，行業(yè)發(fā)展不起來，因為沒有金融化，資金回不來，權(quán)利不保障，規(guī)模性的企業(yè)就產(chǎn)生不了。
2、多層次的租賃供應(yīng)生成
美國的租賃市場很豐富，有學(xué)生公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、高級公寓等各種層次的，因此租賃企業(yè)逐漸成為美國房地產(chǎn)市場中最重要的參與者。租賃成為衡量物業(yè)價值的主要標(biāo)桿，租金多少，分析租金就知道有沒有泡沫，我國房地產(chǎn)市場連泡不泡沫都不清楚。
如果沒有租售同權(quán)，不可能誕生那么豐富的供應(yīng)，這叫供給側(cè)改革。供給側(cè)改革喊口號沒用，必須規(guī)定權(quán)利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，細(xì)分市場由此開始。這件事的意義是使得中國各個層次的租賃人口都會有尊嚴(yán)。
3、各類REITs的誕生
未來30年我們可以預(yù)見的是各種REITs的誕生，REITs最主要的是租金，以租金為主的信托，租金必須要透明、可管控，運營公司會誕生，中國房地產(chǎn)由此走向國際化。這并不是物業(yè)稅的問題，而是租售同權(quán)的問題。
房價那么高，到底合不合理？我們不知道，但是因為各種類型的租金透明了，這就是巨大的商機(jī)，這就是租售同權(quán)的意義。
過去說大城市房價高，要解決年輕人的居住問題，一講就是政府安居房、政府租賃，那都是表態(tài)，其實這件事是制度問題、是結(jié)構(gòu)問題、是生活方式，是未來房地產(chǎn)最主要的指標(biāo)，不是簡單的一個部門怎么干，那就沒有意義了。
因為租售同權(quán)的推出，因為租售同權(quán)概念的落實，使得中國人在居住方面跟國際完全接軌，這相當(dāng)于第二次房地產(chǎn)改革。
