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陳勁松：底部系列之四 “高處不買”與“底部不賣”——兼談邊際價(jià)格的消費(fèi)者剩余發(fā)布時(shí)間：2024-09-16

從售樓處的“房鬧”說起

近來，由于取消了“價(jià)格備案”（也就是限價(jià)），售樓處又熱鬧起來，主因就是開發(fā)商降價(jià)促銷，解決這種事兒的根本辦法，建議從今往后再也不要“限價(jià)”了，而且在售樓合同中注明“價(jià)格雙方自愿，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)”，就和股市一樣。

其實(shí)“房價(jià)”和“股價(jià)”一樣，都是資產(chǎn)的“邊際價(jià)格”而不是真真實(shí)實(shí)的全部兌現(xiàn)價(jià)格。也就是說，無論你買房或賣房的兌現(xiàn)價(jià)格過去是多少，只要現(xiàn)在別人類似的房子一成交，就把你房子的價(jià)格給“定”了，而不管那套房子是什么原因定的價(jià)。

而鑒于目前的開發(fā)商普遍的現(xiàn)金流回籠要求，但凡有別的融資辦法，誰會(huì)虧本賣房呢？可見底部成交價(jià)都是一種特殊條件下的“拍賣價(jià)”，并不是正常的價(jià)格。

什么是正常的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)理論是這樣定義的：

“在正常穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，經(jīng)過合理的時(shí)間協(xié)商，雙方自愿厘定的價(jià)格?！?/span>

由此看來，房鬧是鬧錯(cuò)了對(duì)象，因?yàn)殚_發(fā)商真心不想“底部賣房”，你們這一鬧，既得不到法律支持，也并無真實(shí)的損失（只是心理的），不過是為樓盤打促銷廣告而已。

“負(fù)”資產(chǎn)有多“負(fù)”？

由于今年房價(jià)普遍回落到2016~2017年的水平，網(wǎng)上一片驚恐萬狀之言，其中最為驚悚的就是“負(fù)資產(chǎn)”席卷樓市。這當(dāng)然應(yīng)該引起關(guān)注，尤其是按揭銀行。

這里就需要用數(shù)據(jù)來證明了，任何雷人的結(jié)論，如果沒有數(shù)據(jù)支撐，恐怕就要打折扣。

我們知道，中國住房一手市場在2021年達(dá)到銷售的頂峰，當(dāng)年成交了18萬億，而從2018年開始，“限貸”政策極為嚴(yán)厲，一手住宅首付沒有低于30%的；2021年以后，成交總額便逐年回落了。

也就是說當(dāng)均價(jià)回落30%，還不至于“負(fù)資產(chǎn)”，何況選擇70%按揭的人并不是大多數(shù)（比如二套首付就大于50%）。

有人說深圳有個(gè)別區(qū)域房價(jià)降了50%以上，尤其是“老破小”學(xué)區(qū)房降價(jià)甚至超過了60%，但不要忘了，他們可是十幾年前的房子，價(jià)格已漲了不止5倍了。

大數(shù)估計(jì)，中國存量房總價(jià)值在400~500萬億，那么目前銀行的按揭余額是多少呢？不超過40萬億！也就是10%不到。如果出問題的按揭貸款即便占10%，也不過占總體百分之一而已。

我當(dāng)然承認(rèn)部分泡沫嚴(yán)重的地區(qū)負(fù)資產(chǎn)也相當(dāng)嚴(yán)重，但總體上看只就住房按揭這一塊而言，“負(fù)”的情況應(yīng)該可控。

故也對(duì)這1%的“不良”，呼吁銀行對(duì)供樓困難的人給予普惠的措施，尤其是只有一套住房的中層施以援手，穩(wěn)定他們的生活信心。

高處不買與底部不賣

近來我已經(jīng)不勸朋友們拋售他們的房子：一是，如果不是必需，探底的過程，成交量太小，除非有很大的價(jià)格優(yōu)惠，很難售出；二是，底部也正是宏觀經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)彎的時(shí)刻，比如“降息”，“寬松貨幣”也開始了，參照系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)；三是百姓可投資資產(chǎn)在底部尤其稀缺；四是，恐慌性拋售，如果不是迫于不得已的壓力，就只剩下“心理壓力”了，而投資正是反人性的；五是，核心區(qū)域的房子還是有租金的，與定期存款比起來，愈來愈發(fā)合理了。

“高處不買，底部不賣”這是本人發(fā)明的，當(dāng)然反過來就是“高處賣，底部買”，這話我就不敢說。一是怕人罵我說風(fēng)涼話；二是定義“高處”有多高，“底部”有多低，實(shí)在不是一件易事，更容易被人罵誤導(dǎo)。但“理”就是這么個(gè)理兒，這個(gè)理論就是“消費(fèi)者剩余”。

供給：當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，供給增加

需求：當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，需求下降

價(jià)格：供給與需求相交處

消費(fèi)者剩余是需求曲線下方、市場價(jià)格上方圍成的三角形區(qū)域的面積。消費(fèi)者剩余的變化可以用來衡量價(jià)格變化產(chǎn)生的福利損失。（文本有限，相關(guān)知識(shí)請(qǐng)自行腦補(bǔ)。）

如果你P1處買，就沒有任何“剩余”，當(dāng)然要在P1處賣也是一樣。

底不是點(diǎn)的概念，而是區(qū)域

投資界有“牛市不語頂，熊市不言底”一說，意思就是這個(gè)最高和最低的那個(gè)點(diǎn)位是很難判斷和預(yù)測的。在實(shí)踐中，“成功逃頂”和“低點(diǎn)買入”基本上都是神話。而真實(shí)的例子就是“不賺最后一個(gè)銅板”的李嘉誠，只要是能判斷區(qū)域就已經(jīng)是“首富”了。

我有一個(gè)判斷的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)買家基本全是投資者，而且狂加杠桿的時(shí)候，市場進(jìn)入頂部區(qū)域，但買家基本全是用家，而且杠桿的成本低于租金的時(shí)候，市場進(jìn)入底部區(qū)域。這些年來市場起伏，也都得以驗(yàn)證。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”，部分城市成交的樓盤業(yè)主情況可以再驗(yàn)證之。

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