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陳勁松：底部系列之二什么是“底線”思維？發(fā)布時間：2024-09-10

底線的底在哪里？

記得在“封控”的第一年，當時深圳還沒有將大小公園封閉，王石先生召集朋友們爬深圳最高峰梧桐山，以振奮精神。因為疫情關系，線下銷售網(wǎng)點處于封控狀態(tài)，幾乎所有人都在擔心生意會大受影響。

一見面王石先生說了一個道理，當所有人都同等地面臨同一個環(huán)境問題的時候，要回答的只有一個問題：“你是不是比50%的平均行業(yè)公司水準強？如果是，有什么好擔心的”？

可見當時的“底線思維”基于：

1、如果行業(yè)去產能，去掉一半也就是底了；

2、當行業(yè)一半的企業(yè)面臨困境，環(huán)境就會改變；

3、只要企業(yè)規(guī)模和利潤比平均好就會渡過困境。

現(xiàn)在回望起來，顯然這三個“底線思維”的基礎都不成立，也就是說三年前我們都太樂觀了。

王石先生是八十年代初創(chuàng)業(yè)，我們世聯(lián)是九十年代初創(chuàng)業(yè)，經(jīng)歷了各種宏觀調控和市場變化，都算得上“老江湖”了，都相信“形勢比人強”。其實，這三、四十年的經(jīng)驗與“百年未有之大變局”比顯然還沒有“底線思維”。

那么“底線”在哪里？應該怎么“思維”？

行業(yè)規(guī)模萎縮多少不是底線思維

記得疫情第三年，恒大暴雷之后，行業(yè)頓時緊張起來，加上“封控”措施愈加嚴厲，“暴雷”有風潮蔓延之勢。萬科郁亮先生召集在中城新產業(yè)劉愛明先生處聚會，金地凌克先生也在，當時討論的主題之一是“新房市場從18萬億的高峰，會降到多少，才能趨于平衡？”

萬科和金地是行業(yè)的標桿，向來重視宏觀大勢的研究，他們的研究結論正是結合了日本泡沫之后加上中國房屋的折舊綜合的考慮，認為從高峰期的18萬億總銷售金額將在12-13萬億觸底。我沒有這么樂觀，只是覺得大數(shù)18萬億中位于中國低能級城市可能已供過于求，這相當于一半的銷售額將不復存在。

顯然，這種討論現(xiàn)在看來問題不在于剩下多大的規(guī)模，而是這樣的思維本身：這里隱含了一個假定條件，就是單只考慮房地產行業(yè)本身，而沒有考慮整體經(jīng)濟的影響。

當2024年行業(yè)平均一個季度的銷售額尚不足高峰期半個月的情況出現(xiàn)后，就是高喊“活下去”的萬科，肯定也是完全預測不到的了。

高盛去年的預測是L型復蘇，當時大家還頗有微詞，截至目前，既沒有看到L中的底線（價格），也沒有復蘇（成交量）。

“政策底”與“市場底”

記得今年一季度，關于放松房地產各種調控政策陸續(xù)出臺，說明過去的一系列限制市場的捆綁政策“三道紅線”、“五限”、“高房貸利率”，已退出歷史舞臺，不止于此，還出臺了政府“收購商品房”這種史上未見的利好。大家一致認為，“政策底”已至，“市場底”還會遠嗎？

可是非常遺憾，市場在短期反應之后，隨即歸于沉寂。為什么“政策工具”一反歷史常態(tài)，沒有像歷史上那樣激起市場的反彈？

其實，一直到疫情之前，中國房地產沒有經(jīng)歷過大的“市場周期”，全是“政策周期”，以至于大家普遍產生了一種市場的“政策依賴癥”：如果市場太火就出各種限制性的調控政策，如果太冷，就出各種激勵政策（出讓土地、首付、稅費、棚改、利率、戶口、保障、自持、容積率……）。

也就是說當“政策底”一到，市場就即時“到底”，而且迅速反彈。盡管政府已經(jīng)出臺了各種激勵政策，甚至可以說是“應貸盡貸、應出盡出”，政策怎么也算到底了吧，“市場底”為何遲遲未到？

市場急需的不止是政策，更是錢

仔細驗證下來，所謂政策有三大類：

1、限制和放松市場準入類（即不花代價的行政命令）。如限購、限貸、限價、限社保、限自持、限保障……

2、要求金融機構和地方政府的政策類（即要求別人付代價）。如應貸盡貸、保交樓、收購商品房、加大保障房、降利率、降首付、舊改、降稅費……

3、既要又要的未來平衡類。如既要防風險，又要保交樓；即要加大保障房建設，又要穩(wěn)定市場……

以上三類中，第一類已然應放盡放，做到這一點不難；第三類是未來的結構，屬于目標，也不難理解。關鍵是第二類，尤其是需要金融機構和地方政府承擔一定成本的政策，說句實在話，很難落實，原因無他，資源有限！

比如“收購商品房作為保障房”。誰出錢、怎么出、價如何、收誰的、怎么還？比如“應貸盡貸”，誰來貸，貸給誰、怎么批、如何還、什么價？這使得出臺政策易，落實政策難。

在地方政府和金融機構都面臨挑戰(zhàn)和困難的時候，其實全世界處理此類問題的主體，都是所謂的“最終貸款人”即中央政府。所謂“政策底”，是“政策落實底”，相信只有這個政策著陸，才真正能出現(xiàn)“市場底”。

真正的底線思維

價格降多少是底，這不是底線思維的問題，規(guī)模降多少是底？也不是。

房地產的“底線”就是：“住”和“用”；“底線思維”就是：房子的“住”和“用”的現(xiàn)金流收益大于現(xiàn)金流成本。

也就是“現(xiàn)金流不能為負”。

看似“現(xiàn)金流為正”的底線思維不難，而一旦加入“資產、負債”的情況，尤其是“資產價值＜負債”下，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流補足資產負值就難于登天了！

解決的唯一辦法，不是“砸鍋賣鐵”不過日子了，而是置“資產貶值”于不顧，用新的“融資現(xiàn)金流”過渡，給予空間和時間逐步改善經(jīng)營性現(xiàn)金流來續(xù)命，這是不發(fā)生系統(tǒng)性風險的“底線”。

市場始終是存在的，即使在上世紀六七十年代，我還記得在哈爾濱大街的電線桿上，依然有換房的小招貼廣告，那可是“文革”時期啊。

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