01
股市和房地產(chǎn)不同
從2600點(diǎn)到3300點(diǎn)，股市只用了幾天時(shí)間，情緒從絕望到狂歡的轉(zhuǎn)換，令人措手不及、瞠日結(jié)舌。于是，人們開始暢想房地產(chǎn)市場(chǎng)了：是不是也能從ICU直接到KTV?
當(dāng)然不能！其實(shí)中央政治局會(huì)議發(fā)布的文件已經(jīng)告訴我們了：“房市”的目標(biāo)是“止跌回穩(wěn)！”也就是人從“ICU”到“看護(hù)病房”，從“插管鼻飼”到“正常飲食”，已經(jīng)是了不起的進(jìn)步了。
“股市”和“房市”大家經(jīng)常拿來(lái)類比，其實(shí)所謂“見驥一毛不知其狀，見畫一色不知其美”，在中國(guó)這兩個(gè)市場(chǎng)是完全不同的：
1、體量不同
中國(guó)單只“商品住宅”總存量,價(jià)值在400~500萬(wàn)億之間，而A股總市值雖然國(guó)慶節(jié)前增加了約10萬(wàn)億，總值也不過(guò)85萬(wàn)億；
2、參與人和門檻不同
雖然近期股民開戶數(shù)量增長(zhǎng)了4倍，總數(shù)已達(dá)2.5億人，但活躍股民的比例不超過(guò)30%，也就是7500萬(wàn)人；而中國(guó)城市家庭房屋自有化率達(dá)70%，大數(shù)6億人。股票和房子的進(jìn)入門檻以城市平均房?jī)r(jià)8000/㎡計(jì)，也就是每平方米的單價(jià)和股票進(jìn)入的門檻差不多。
3、市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制不同
股市的交易是典型的中心化撮合市場(chǎng)，價(jià)格在交易所平臺(tái)即時(shí)反映；房地產(chǎn)交易是典型的分散化形成市場(chǎng)，價(jià)格是個(gè)別形成，而且房地產(chǎn)價(jià)格涵蓋了非常復(fù)雜的交易內(nèi)容，甚至是完全不可類比的。
4、交易標(biāo)的性質(zhì)不同
股票是相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的，單一股票每股的內(nèi)含是完全一致的；房子則是典型的非標(biāo)商品，同一城市、同一小區(qū)、同一幢樓的房子也因景觀、裝修、戶型…相差甚遠(yuǎn)。
5、交易過(guò)程，交易時(shí)間....之不同
在此不詳述。
02
股市和房市是怎么才進(jìn)入ICU的
一個(gè)月前許多人都說(shuō)我們的股市和房市全都“超調(diào)”了，也就是價(jià)格跌至價(jià)值之下了，那么這種“超調(diào)”是怎么“調(diào)”的？?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了怎樣的過(guò)程？所謂市場(chǎng)的“七寸”是怎樣給打折的?
坊間回顧歷史的文章已經(jīng)不少了，而且這也不是一篇小文能說(shuō)詳盡的，這里只想用兩個(gè)市場(chǎng)普通參與人的性質(zhì)來(lái)說(shuō)基本點(diǎn)：
1、任何市場(chǎng)的參與者，因其目的分為：
使用者
長(zhǎng)期投資者
2、股市只有：耐心投資者+投資者+炒家
|
類別 |
性質(zhì) |
數(shù)量 |
金額比例 |
持倉(cāng)時(shí)間 |
|---|---|---|---|---|
|
耐心投資者 |
國(guó)資+股東 |
0.5% |
38% |
年 |
|
投資者 |
機(jī)構(gòu) |
14.5% |
20% |
月 |
|
炒家 |
散戶 |
85% |
42% |
日 |
（數(shù)據(jù)從網(wǎng)上得來(lái)，只做大致分析用）
因?yàn)閮r(jià)格是每日頻繁交易的散戶來(lái)確定基本盤，故市場(chǎng)情緒打下去，切斷糧草，機(jī)構(gòu)每月考核業(yè)績(jī)就進(jìn)入下降循環(huán)，直至進(jìn)入ICU。
3、房市
|
類別 |
性質(zhì) |
數(shù)量 |
金額比例 |
持倉(cāng)時(shí)間 |
|---|---|---|---|---|
|
|
自住 |
80% |
80% |
7年 |
|
投資者 |
開發(fā)商+業(yè)主不住 |
19% |
19% |
2～3年 |
|
炒家 |
炒房客 |
1% |
1% |
？ |
炒家根本影響不到市場(chǎng)，投資者也是中長(zhǎng)期的，只有在“業(yè)主不住”的精準(zhǔn)打擊下，才能影響到20%的市場(chǎng)份額，故要在“嚴(yán)厲調(diào)控”三年以上，才能使市場(chǎng)進(jìn)入ICU，因?yàn)閹缀鯖]有炒家。
結(jié)論：短期因素對(duì)于股市至關(guān)重要，對(duì)于房市遠(yuǎn)不如中長(zhǎng)期因素重要。
那么打到房地產(chǎn)市場(chǎng)的哪根“七寸”才使他進(jìn)入ICU了呢？當(dāng)然是精確的打到了最大投資者“開發(fā)商”了！
03
從ICU到KTV要分三步
這并不是“KTV”，是超調(diào)ICU之后對(duì)強(qiáng)心劑的應(yīng)激反應(yīng)。千萬(wàn)不要以為市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)過(guò)來(lái)了，事實(shí)上，還差著三大步呢！
