一、中國(guó)房地產(chǎn)已走過(guò)30年規(guī)則要改了
此前有一段時(shí)間搞房地產(chǎn)論壇大家不積極，因?yàn)榇蠹矣X(jué)得沒(méi)有什么好問(wèn)的?，F(xiàn)在大家又積極踴躍了，不是因?yàn)檗D(zhuǎn)型成功不成功，而是因?yàn)楹谔禊Z一個(gè)接一個(gè)到來(lái)。
最典型的就是：今年上半年房地產(chǎn)還一路高歌猛進(jìn)，結(jié)果9月份“930”黑天鵝突然就出現(xiàn)了。全行業(yè)可能對(duì)本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果的估計(jì)不足。
過(guò)去，房地產(chǎn)經(jīng)歷了十幾次調(diào)控，很多人因此不太在乎是否調(diào)控。但是本輪調(diào)控跟以往的調(diào)控是不一樣的，情況發(fā)生了很大的變化。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)30年了。世界二字，“世”是時(shí)間，“界”是空間，“世界”就是時(shí)空。一世是30年?！?/span>30年為一世而道更”，道就是規(guī)則，三十年河?xùn)|三十年河西，中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)30年以后，規(guī)則要改了。
到了“道更”的時(shí)候，全行業(yè)必然面臨一個(gè)根本的哲學(xué)問(wèn)題——你是誰(shuí)？你從哪來(lái)？你要到哪去？更具體一點(diǎn)說(shuō)，就是房地產(chǎn)是什么？房地產(chǎn)從何而來(lái)，我們向何而去？
二、過(guò)去30年里房地產(chǎn)的邏輯 到今天已經(jīng)完全變了
上半場(chǎng)有四個(gè)關(guān)鍵詞：第一個(gè)是地方的土地財(cái)政；第二個(gè)是房地產(chǎn)的預(yù)售制度；第三個(gè)是持續(xù)的巨量增長(zhǎng)（前年我們認(rèn)為到了階段性高點(diǎn)，結(jié)果去年立馬破了前年的記錄，今年從前三季度看，全年的銷售額可能會(huì)達(dá)到十萬(wàn)億，破去年的紀(jì)錄一點(diǎn)問(wèn)題也沒(méi)有）；第四個(gè)開(kāi)發(fā)紅利，沒(méi)開(kāi)發(fā)紅利就沒(méi)有地王！
上半場(chǎng)有四個(gè)市場(chǎng)背景：資本稀缺、城市化人口流動(dòng)、供不應(yīng)求、基礎(chǔ)設(shè)施不足；只有深刻理解這些背景，才能理解行業(yè)從何而來(lái)。以資本為例，之前是資本稀缺時(shí)代，上個(gè)世紀(jì)80年代到90年代初，我們出臺(tái)了一系列中國(guó)房地產(chǎn)的根本制度：政府沒(méi)錢靠土地財(cái)政；開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢靠預(yù)售；老百姓沒(méi)錢靠按揭……現(xiàn)在不一樣了，資本稀缺變成了資產(chǎn)荒。大家不知道應(yīng)該把錢投到哪里去。邏輯完全不一樣，因此規(guī)則肯定要變。
城市化已經(jīng)到了部分城市要限制人口的程度了。比如，北京要限制常住人口數(shù)。北 京、上海的土地指標(biāo)沒(méi)有一年能夠完成，這跟30年前是不一樣的。
市場(chǎng)從供不應(yīng)求到要去庫(kù)存。以前基礎(chǔ)設(shè)施不足，現(xiàn)在我們面臨產(chǎn)能過(guò)剩。
以上是中國(guó)房地產(chǎn)從上半場(chǎng)走到下半場(chǎng)的過(guò)程中發(fā)生的變化。
三、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的城市 即便軌道交通發(fā)達(dá)也很危險(xiǎn)
下半場(chǎng)的四個(gè)關(guān)鍵詞：量變到質(zhì)變、服務(wù)紅利、大都市圈化、存量；理解了這些變化，就能抓住市場(chǎng)的契機(jī)和創(chuàng)新的本質(zhì)。
下半場(chǎng)是從量到質(zhì)的時(shí)代，我們需要問(wèn)什么是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是誰(shuí)的問(wèn)題。
首先，城市變成大都市圈，大都市圈化跟原來(lái)的城市化存在區(qū)別；其次，過(guò)去我們講的基本是增量，但其實(shí)存量也是房地產(chǎn)。這兩個(gè)問(wèn)題，都是下半場(chǎng)需要極度關(guān)注的。
在價(jià)值層面，過(guò)去買地賣樓的基本干法可能會(huì)發(fā)生變化。
非洲的摩洛哥經(jīng)濟(jì)只相當(dāng)于中國(guó)的80年代，而且是一個(gè)農(nóng)業(yè)國(guó)家，其兩個(gè)主要城市，馬拉喀什和卡薩布蘭卡的房屋質(zhì)量比中國(guó)差很多，相當(dāng)于深圳的農(nóng)民房，但房?jī)r(jià)在人民幣12000每平米左右。因?yàn)檫@兩個(gè)城市是核心城市。而那里的中國(guó)人也多，特別是華為、中石油等中資企業(yè)的人多。但是稍微偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，就賣不起價(jià)格了。
20世紀(jì)80年代的上海、北京、深圳這些一線城市，房?jī)r(jià)大概是3000到5000，只有馬拉喀什和卡薩布蘭卡的一半。
因此，過(guò)去說(shuō)的一線、二線、三線遞進(jìn)式的演化可能并不一定對(duì)，未來(lái)房?jī)r(jià)變化的核心邏輯將跟都市圈的改變緊密相關(guān)。未來(lái)一兩年，在核心城市限貸限購(gòu)的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展空間在于整個(gè)大都市圈，比如深圳外圍的中山、東莞等；還有北京外圍的六環(huán)到七環(huán)之間不限購(gòu)不限貸地區(qū)。
不過(guò)，光看到都市圈中心的距離和交通也不行，軌道交通規(guī)律不一定是對(duì)的。以日本的戶田為例，戶田的交通非常好，在地鐵沿線，半小時(shí)之內(nèi)可以到東京市區(qū)，但是它沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，只是一個(gè)“臥城”，因此竟然是全日本房?jī)r(jià)最低的地方。所以對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果在北上深周邊的城市高價(jià)拿了地王，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，即便軌道交通十分發(fā)達(dá)，也不一定賣得起價(jià)格。一定要軌道交通加產(chǎn)業(yè)才能讓城市煥發(fā)活力。
全世界都是類似的邏輯，前面提到的馬拉喀什，開(kāi)車不到半個(gè)小時(shí)，就能到非洲部落，看到羊在樹(shù)上，那是奇觀，但那個(gè)地方的土地幾乎一錢不值。城市是創(chuàng)新的發(fā)動(dòng)機(jī)，所有創(chuàng)新都發(fā)生在核心都市，包括所有房地產(chǎn)的創(chuàng)新，違背這個(gè)邏輯做事就很可能會(huì)頭破血流。核心都市是人群的大容器，有一個(gè)容器規(guī)律。紐約的華爾街跟中國(guó)城距離很近，高大上跟臟亂差挨在一塊，看起來(lái)好像不搭，但二者形成互補(bǔ)，非常協(xié)調(diào)。
所有高大上之所以有效率，是因?yàn)橛信K亂差，臟亂差讓高大上凸顯。因?yàn)橹挥杏信K亂差的地方服務(wù)人員才住得起，進(jìn)而能夠低成本的提供24小時(shí)的服務(wù)。
同時(shí)，這也說(shuō)明，即使是核心城市的房?jī)r(jià)也在分化，而且未來(lái)會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重：一些資產(chǎn)在高速流動(dòng)，另一些則根本就沒(méi)法賣，只能租出去。
四、地產(chǎn)下半場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)很多黑天鵝
地產(chǎn)下半場(chǎng)，極可能會(huì)出現(xiàn)很多我們以前預(yù)料不到的黑天鵝。
首先是土地財(cái)政。
土地財(cái)政是中國(guó)房地產(chǎn)的根本制度，1987年拍賣第一塊地，一直到現(xiàn)在，馬上就滿30年了。怎么變？值得大家密切關(guān)注。
其次是預(yù)售制度。
我們可能會(huì)從中國(guó)香港的預(yù)售制度，過(guò)度到歐美的預(yù)售制度，時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2019年之前。
憑什么沒(méi)交房就按揭？目前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不缺錢了，為什么還要將預(yù)售作為融資手段呢？一旦預(yù)售制變更，那么房企的負(fù)債率會(huì)隨之變化。
環(huán)保一定會(huì)從先進(jìn)理念變成強(qiáng)制的要求。目前，加入綠色供應(yīng)鏈的只有70余家房企。作為有先見(jiàn)之明的房企，應(yīng)盡快加入綠色供應(yīng)鏈，不環(huán)保就不采購(gòu)。
五、圍繞150萬(wàn)億存量市場(chǎng)進(jìn)行創(chuàng)新 市場(chǎng)依然很大
下半場(chǎng)服務(wù)紅利最主要的變化是人的變化。
中國(guó)有兩波人在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中起著極其重要的作用，一個(gè)60后，一個(gè)85后，而且這兩波人通常是一家人，父子關(guān)系。但兩波人的生活方式不一樣。85后90后有撒嬌派詩(shī)人，許多是富二代，家里有人出錢可以撒嬌，這些人現(xiàn)在就是消費(fèi)的主力軍；而60后的群體退休，則可以推動(dòng)整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。研究中國(guó)的消費(fèi)升級(jí)，只要研究這兩波人就可以了。
我們以前講究戶型的模范家庭式，但核心區(qū)的資產(chǎn)泡沫化，幾乎都不是模范家庭式。香港70年代賣出的的戶型，全部在改造，變成劏房（打破原戶型，分割出的小房）銷售。因?yàn)閮r(jià)格太貴，如果過(guò)大的話，租也租不起。
未來(lái)，中國(guó)核心城市中心區(qū)的戶型也會(huì)變。比如，客廳和廚房可能就不需要了，因?yàn)樗麄兊臅r(shí)間不花在客廳，廳就沒(méi)有用了；還有居住共享，美國(guó)試驗(yàn)證明，除了沖涼上廁所睡覺(jué)不能共享，其他都可以……一旦這樣，戶型自然要跟著改變……
更進(jìn)一步的說(shuō)，將來(lái)，內(nèi)容會(huì)取代功能，因?yàn)榛镜墓δ?，大家都差不多，但是?chǎng)景卻是可以不一樣的。
當(dāng)然，所有的變革一定是要基于產(chǎn)權(quán)的分割的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)的東西很難流通的。要能流通，要誕生一系列的創(chuàng)新，必須在房地產(chǎn)一系列的權(quán)利的分割的前提下，在共享的前提下，這是未來(lái)房地產(chǎn)一切創(chuàng)新的根本。
我國(guó)房地產(chǎn)的使用權(quán)、抵押權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和共享是一個(gè)公共制度。在國(guó)外，擁有一套房產(chǎn)會(huì)有一本公共契約，目前中國(guó)還沒(méi)有，但未來(lái)一定有。
因?yàn)?，所有的?chuàng)新都需要在權(quán)利中加入規(guī)則予以約束。在不改變所有權(quán)前提下，還能改變使用權(quán)，照樣能抵押、上市流通，進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行拆分。未來(lái)，我們需要高度關(guān)注房地產(chǎn)這個(gè)實(shí)體背后可以拆分的權(quán)利，這與房地產(chǎn)的新金融緊密相關(guān)。
目前新房市場(chǎng)每年銷售額10萬(wàn)億左右已經(jīng)足夠嚇人，可是，我們背后還有一個(gè)150萬(wàn)億的存量市場(chǎng)，空間非常非常大。
