原創(chuàng)： 全景網(wǎng) 全景財(cái)經(jīng)
2018年是改革開(kāi)放40周年，在過(guò)去40年里，中國(guó)是令人矚目的成功典范：一個(gè)貧窮的國(guó)家遵循量身定制的的現(xiàn)代化藍(lán)圖，躋身于世界經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)國(guó)之林。
在中國(guó)的崛起之路上，無(wú)數(shù)企業(yè)家不懈奮斗、逢山開(kāi)路、遇水架橋的精神和行動(dòng)，譜寫(xiě)了國(guó)家及世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史篇章。在最需要?jiǎng)?chuàng)新和勇氣的年代里，即使飽受質(zhì)疑、舉步維艱，他們依然不改初心，為理想所驅(qū)動(dòng)、并感召志同道合者向前奮進(jìn)。
“原先上半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是主角，下半場(chǎng)，存量房的運(yùn)營(yíng)是主角，那都是我們的活兒。”
就在市場(chǎng)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，“無(wú)利”可圖甚或”微利”的時(shí)候，陳勁松的這番話(huà)顯示出志在必得。
陳勁松，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，世聯(lián)行掌門(mén)人。
90年代，他放棄香港穩(wěn)定工作來(lái)到深圳，和太太佟捷白手起家創(chuàng)業(yè)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，他用兩個(gè)月，把一年無(wú)人問(wèn)津的爛尾樓銷(xiāo)售一空。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繁盛，他不建樓不買(mǎi)地，反而一門(mén)心思做地產(chǎn)咨詢(xún)。
2009年，在質(zhì)疑聲中他推動(dòng)公司上市，成為A股首家房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。
2014年，去“地產(chǎn)”，更名世聯(lián)行，打造中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易全鏈條的服務(wù)模式。
2017年，世聯(lián)行業(yè)績(jī)刷新歷史，較上市時(shí)營(yíng)收增長(zhǎng)超過(guò)十倍。
2018年，他總結(jié)自己的創(chuàng)業(yè)經(jīng)：“不要挑市場(chǎng)火的時(shí)候創(chuàng)業(yè)，一定要在市場(chǎng)最艱難的時(shí)候創(chuàng)業(yè)”。
雙肩包，一身休閑套裝，站在早高峰等電梯的隊(duì)列里，看似平凡的這個(gè)男人，實(shí)際上運(yùn)轉(zhuǎn)著一家市值超過(guò)百億的上市公司。
在深圳羅湖商務(wù)中心大樓，10至15層都屬于世聯(lián)行，來(lái)往的員工對(duì)于在電梯里碰到“老大”，已經(jīng)習(xí)以為常。
專(zhuān)訪陳勁松并不容易，他滿(mǎn)世界飛，邀約敲了近兩個(gè)月，才在他回深圳的一星期里偷得半天空閑?！爸饕€是忙公司轉(zhuǎn)型，我們剛剛轉(zhuǎn)了一半，還沒(méi)轉(zhuǎn)完呢，一大堆事，市場(chǎng)情況也不好?！彼@樣解釋。
可能是房地產(chǎn)行業(yè)總處于聚光燈之下，圍繞著世聯(lián)行總有些爭(zhēng)議的聲音。最新的負(fù)面消息來(lái)自于，10月10日世聯(lián)行內(nèi)部下達(dá)的《集團(tuán)行政部關(guān)于“節(jié)支增效”的通知》，要求員工“齊心協(xié)力、開(kāi)源節(jié)流”。這被市場(chǎng)解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，房地產(chǎn)中介行業(yè)也受到?jīng)_擊。
問(wèn)起這事，陳勁松也很大方的承認(rèn)，“是真事，其實(shí)平時(shí)都不應(yīng)該浪費(fèi)，不應(yīng)該奢侈，人家萬(wàn)科都要活下去。凡是公司報(bào)銷(xiāo)都是住如家，誰(shuí)也不能超過(guò)我的標(biāo)準(zhǔn)?！彼€展示了自己十幾平米的辦公間，“我這是A股上市公司董事長(zhǎng)最小辦公室?！?/span>
“最艱難時(shí)，你能創(chuàng)造價(jià)值，就立住了”
在爭(zhēng)議中前行，在困境中另辟蹊徑，這是陳勁松的一貫作風(fēng)，也是他的創(chuàng)業(yè)故事。
陳勁松，出生于1964年，同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)士及工程管理碩士。畢業(yè)后，在香港中國(guó)海外地產(chǎn)任職項(xiàng)目經(jīng)理，那個(gè)時(shí)候，香港和深圳在房地產(chǎn)市場(chǎng)的差距，如同老師和幼兒。
“當(dāng)時(shí)香港是從土地拍賣(mài)到賣(mài)樓，到竣工，到物業(yè)管理，全是新的。”90年代初期的中國(guó)內(nèi)地，房地產(chǎn)還屬于萌芽狀態(tài)，陳勁松是地產(chǎn)行業(yè)里資歷最老的先行者之一，“非常簡(jiǎn)單一句話(huà)，從賣(mài)土地開(kāi)始都是學(xué)香港的，賣(mài)樓也是?！?/span>
即便兩地差距如此之大，陳勁松還是看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“我們當(dāng)時(shí)是有很厚的可研報(bào)告的，那份報(bào)告里，我們當(dāng)時(shí)就覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)將會(huì)成為一個(gè)世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”于是，不到30歲的陳勁松，拿著這份可研報(bào)告，一腳踏進(jìn)深圳，準(zhǔn)備白手起家創(chuàng)業(yè)。
困境中陳勁松反而覺(jué)得“價(jià)值來(lái)了?！薄笆缆?lián)有一個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)，不要挑市場(chǎng)火的時(shí)候創(chuàng)業(yè)，一定要在市場(chǎng)最艱難的時(shí)候創(chuàng)業(yè)，當(dāng)市場(chǎng)最艱難的時(shí)候，你能創(chuàng)造價(jià)值，那你就立住了。世聯(lián)我們從賣(mài)爛尾樓開(kāi)始，消化積壓嘛，這個(gè)就是我們的價(jià)值?！?/span>
當(dāng)年在深圳羅湖的西武百貨樓上有二十套左右現(xiàn)房急賣(mài)，委托給陳勁松代理。然而，一沒(méi)客戶(hù)源，二沒(méi)市場(chǎng)，該怎么辦？陳勁松把眼光瞄準(zhǔn)了在東門(mén)做商貿(mào)生意的人，大戶(hù)型不好賣(mài)，學(xué)過(guò)建筑工程的陳勁松就將其改造成小戶(hù)型，并把小戶(hù)型集中起來(lái)做成小戶(hù)型地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，在報(bào)紙上登廣告，線下發(fā)傳單。沒(méi)成想，效果不錯(cuò)。
“那個(gè)是中國(guó)最早期的房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)之一?！本o接著，世聯(lián)又代理了深圳寶安廣場(chǎng)項(xiàng)目，將一個(gè)一年一個(gè)單位都沒(méi)賣(mài)出去的樓盤(pán)，兩個(gè)月銷(xiāo)售一空，創(chuàng)造銷(xiāo)售奇跡，也打響了世聯(lián)的知名度。
“中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題，不是沒(méi)有市場(chǎng)，是我們的產(chǎn)品是不是適銷(xiāo)對(duì)路的問(wèn)題?！标悇潘烧f(shuō)。
走差異化路線，世聯(lián)開(kāi)始轉(zhuǎn)型
有了“對(duì)路”的營(yíng)銷(xiāo)模式，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)展迅速。2004年確立“全國(guó)化”發(fā)展戰(zhàn)略，明確代理和顧問(wèn)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)。2009年，世聯(lián)地產(chǎn)登陸資本市場(chǎng)，成為A股第一家房地產(chǎn)綜合服務(wù)公司。
上市之初，陳勁松就給世聯(lián)定下標(biāo)桿，“當(dāng)時(shí)我們上市，證監(jiān)會(huì)也在問(wèn)我們，說(shuō)你們要錢(qián)干什么？又不買(mǎi)地、不建房，當(dāng)時(shí)我們最主要的是學(xué)標(biāo)桿，比如說(shuō)國(guó)際標(biāo)桿CBRE（世邦魏理仕），它建了很多系統(tǒng)，能夠支持跨地域的發(fā)展。”
“2013年實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)是有一個(gè)小小的問(wèn)題的，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)不斷周期性的變化，是不是新房增速一定能長(zhǎng)期維持百分之十幾二十的增長(zhǎng)，那不會(huì)，如果這樣的話(huà)，代理新房，光是代理收傭金，這一件事成為我們最主要的收入來(lái)源，未來(lái)是有問(wèn)題的。”陳勁松解釋。
2014年，世聯(lián)地產(chǎn)更名為世聯(lián)行，確立以“服務(wù)、入口、開(kāi)放、平臺(tái)”為核心的祥云戰(zhàn)略，構(gòu)建新的O2M商業(yè)模式。這之后的幾年里，世聯(lián)行陸續(xù)推出世聯(lián)金融的“家圓云貸”、全新互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)“世聯(lián)集”、長(zhǎng)租公寓世聯(lián)紅璞公寓、交易后服務(wù)體系世聯(lián)裝飾等等?！白叩浇裉?，代理的收入已經(jīng)開(kāi)始逐漸逐漸從90%，已經(jīng)占到了60%，甚至50%，我們希望代理的收入占公司收入的比例逐漸走到30%左右，世聯(lián)就轉(zhuǎn)型成功了?！?/span>
危機(jī)意識(shí)，適者生存
2017年世聯(lián)行營(yíng)業(yè)收入82.11億元，創(chuàng)下歷史新高，較09年上市時(shí)增長(zhǎng)超過(guò)十倍。世聯(lián)行的轉(zhuǎn)型布局啟動(dòng)的很早，這也與陳勁松一貫的危機(jī)意識(shí)相關(guān)。在陳勁松的辦公室里有一只恐龍的藝術(shù)品，這是世聯(lián)行的吉祥物，小積極。
拿恐龍做吉祥物，就是為了時(shí)刻提醒自己，“恐龍雖然生長(zhǎng)得很快，但是一定要適應(yīng)環(huán)境的變化，否則這個(gè)物種就滅絕了?！?/span>
在公司正廳門(mén)口，有一塊“負(fù)面墻”，上面都是關(guān)于世聯(lián)的負(fù)面新聞。“時(shí)刻看著，要預(yù)見(jiàn)危機(jī)?！标悇潘烧f(shuō)。最近兩年，最大的爭(zhēng)議來(lái)自于紅璞公寓，世聯(lián)行2015年正式啟動(dòng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，也是現(xiàn)在轉(zhuǎn)型布局的重點(diǎn)。投資已經(jīng)超過(guò)十億，但目前仍然處于虧損。
世聯(lián)紅璞公寓網(wǎng)頁(yè)
在今年舉辦的世聯(lián)行2017業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，陳勁松也專(zhuān)門(mén)對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行解答，他認(rèn)為，長(zhǎng)租領(lǐng)域的定位，最大的是中低端，剛需。世聯(lián)的布局主要集中在中低端市場(chǎng)，主要二線城市，是集中式的，先把運(yùn)營(yíng)的規(guī)模做起來(lái)?！拔医衲曛鹿蓶|的信我說(shuō)了一件事，就是要效率。去杠桿不是最重要的，最主要你的效率有沒(méi)有。那效率是什么？效率是組織、管理、系統(tǒng)、規(guī)模的紅利。”
房地產(chǎn)下半場(chǎng)：邏輯轉(zhuǎn)變
這些年，世聯(lián)行幾乎每年都會(huì)出一份對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)判斷解讀。在地產(chǎn)行業(yè)干了三十多年的陳勁松，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)，未來(lái)的判斷是價(jià)值邏輯的變化。
“下半場(chǎng)有兩個(gè)基本的判斷，第一，下半場(chǎng)的范圍會(huì)更大，就不止是增量市場(chǎng)，存量市場(chǎng)加進(jìn)來(lái)，甚至是非商品房加進(jìn)來(lái)之后，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)是原先的新房交易市場(chǎng)的10倍。第二，未來(lái)的邏輯、價(jià)值的邏輯發(fā)生變化了，原先房地產(chǎn)價(jià)值的邏輯是市場(chǎng)比較邏輯，或者叫增量邊際邏輯。”陳勁松舉了個(gè)例子，2000年時(shí)，深圳買(mǎi)房大概200萬(wàn)，現(xiàn)在的成交金額是2000萬(wàn)， 200萬(wàn)房子相當(dāng)于2000萬(wàn)，這就是上半場(chǎng)的邏輯。
而現(xiàn)在下半場(chǎng)的邏輯是出租回報(bào)的邏輯，“因?yàn)椴蛔屇愠?，這個(gè)出租回報(bào)的邏輯就是使用的邏輯。第三，中國(guó)城市化的邏輯，原先中國(guó)，是按一線、二線、三線梯次發(fā)展的市場(chǎng)，將來(lái)不是，將來(lái)是按城市群，比如說(shuō)大灣區(qū)，大灣區(qū)的邏輯就是同城化，就是上班一個(gè)小時(shí)，我們高鐵一坐，我們跟香港，原先一個(gè)多小時(shí)，現(xiàn)在14分鐘，我們到廣州，這不是量變，這是質(zhì)變，也就是說(shuō)各種各樣的生活都會(huì)在一個(gè)大的城市群中誕生，高中低，各種租賃，各種辦公場(chǎng)景?！?/span>
房地產(chǎn)三十年，從房子是不是商品開(kāi)始，一直到房子是一個(gè)資產(chǎn)，然后到房子的使用。陳勁松說(shuō)接下來(lái)就是房子的一系列的運(yùn)營(yíng)、管理、不斷的怎么樣進(jìn)行流動(dòng)，“這個(gè)流動(dòng)跟以前的概念不一樣，以前是房子的交易，未來(lái)很可能是房子權(quán)益的份屬?！?/span>
而這個(gè)下半場(chǎng)邏輯與世聯(lián)行相關(guān)，“下半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商很可能不是主角，存量房他開(kāi)發(fā)完了，存量房的運(yùn)營(yíng)是主角了，那都是我們的活?！?/span>
熱心公益，一個(gè)長(zhǎng)情的董事長(zhǎng)
盡管公司轉(zhuǎn)型任務(wù)很重，在陳勁松回深圳的一周時(shí)間里，他還給自己安排了一場(chǎng)紅樹(shù)林濕地保護(hù)基金會(huì)的公益活動(dòng)。王石是基金會(huì)的聯(lián)席會(huì)長(zhǎng)，也是這次活動(dòng)的首講嘉賓。深圳紅樹(shù)林濕地保護(hù)基金會(huì)，成立于2012年，陳勁松是第二屆理事會(huì)執(zhí)行理事長(zhǎng)。
陳勁松的辦公椅是一張皮沙發(fā)，木質(zhì)扶手上很多地方被磨掉漆，這張椅子已經(jīng)跟隨了他25年，跟世聯(lián)行的年齡一般大。他的車(chē)也已經(jīng)開(kāi)了15年，這在上市公司董事長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，幾乎不可思議。我們問(wèn)他為什么不換？他的回答很簡(jiǎn)潔，“沒(méi)必要”。
長(zhǎng)時(shí)間堅(jiān)持一件事，喜歡一樣?xùn)|西，已經(jīng)成為陳勁松的習(xí)慣。在之前十多年的房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”里，通過(guò)買(mǎi)地建樓發(fā)家致富的人多不勝數(shù)。但陳勁松在創(chuàng)辦世聯(lián)行的時(shí)候，就定下目標(biāo)，“堅(jiān)決不做開(kāi)發(fā)商”。在地產(chǎn)中介服務(wù)里，一干就是二十五年。
“我認(rèn)為我是一個(gè)膽子很小的人，”陳勁松說(shuō)，資產(chǎn)太重就會(huì)負(fù)債過(guò)多，而他自己不愿意負(fù)債經(jīng)營(yíng)，“為什么要做這行，這行不用太大資金，只要全情投入就行了?！?/span>
陳勁松說(shuō)，世聯(lián)的轉(zhuǎn)型實(shí)際上是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在不同場(chǎng)景下的集成服務(wù)，哪個(gè)能跑得出來(lái)，不知道，但是這個(gè)努力方向是一定的。“這是個(gè)具有重大發(fā)展前途的行業(yè)，是比房地產(chǎn)上半場(chǎng)還要波瀾壯闊，而且前景更廣的?！?/span>
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